加拿大房地产介绍　　加拿大房地产买卖一般过程

加拿大房地产介绍

　　加拿大的房产市场由两部分组成：房屋买卖市场和房屋租赁市场。两个市场均具有成熟稳定的特点。总体来看，全国人均住房水平与其他发达国家持平略有偏高。大约2/3的家庭拥有自己的房产，而其中一半人已经付清了所有的按揭贷款。在租房顾客群中，1/3的租房用户正处于购置住房的准备期。房屋租赁市场为他们解决了过渡期的住房问题。

　　加拿大通常使用三个指标来衡量居民的住房状况：宜居性(房屋不需大修)，合适性(有足够的空间及单独房间)，以及可支付性(住房的所有税费支出不超过税前收入的30%)。统计数据表明，七成的加拿大居民(包括自有住房居民和租房居民)的住宅满足全部三项指标。尽管房屋支出超过收入的30%，但并不存在支付困难。可见在3100万的加拿大总人口中，绝大多数的居民并没有感到住房问题所带来的压力。

　　如果没有政府长期以来对居民在购房政策上的支持，加拿大住房自有率就不会一直保持增长的趋势而达到现在较高的水平。通过制定法规，建立贷款保险系统以及税收优惠等一系列手段，加拿大政府成功的推动了房屋买卖市场的持续发展。1954年开始实施的政府房屋贷款保险基金，极大的鼓励了商业银行对高风险的住房信贷业务的发展，也为房产投资者提供了政府和商业银行双重的贷款资金来源。自1992年以来，居民只要购买政府的贷款保险，首期支付额便可以降到房屋价值5%。在超前消费意识强烈的加拿大，低首付政策极大的缩短了居民实现购房愿望的时间。购房居民在税收方面也可以享受一定的优惠。首次购房者每人可以从退休储蓄帐户支取不超过2万加元，既不用缴税也不用支付利息。而第一次卖房所获取的利润也无需纳税。

　　我们可以通过以下一个还款计划来了解加拿大普通人的购房经历。根据2003年的统计数据，一个有子女的双亲家庭，如果父母仅一人工作，其税后的家庭年收入是53，200加元，每月的税后收入也就是大约4400加元。如果这个三口之家要购买价值20万的镇屋(也称排屋，指多户人家连在一起的房子，有一，二，三层三种结构:最常见的是两层，带有后院)，首期支付的最低额是1万元。假设该家庭首期有能力支付5万元，其余金额通过抵押贷款还清。以4.8%的贷款利率计算,如果每月支付1200元，那么15年将还清房屋贷款。而如果每月还贷1500元(此还贷额仍在可支付性的上限30%之下，因为这个家庭的税前收入远超出6万加元)，那么10年左右时间就可以偿还所有贷款。如果该家庭父母都参加工作，其年税后收入可增至68，900加元。他们每月就可以支付更多的贷款，继而进一步降低贷款利息，缩短还贷时间。与此同时，因为医疗和失业的社会保障很大程度上节省了居民的日常开支，解决了部分后顾之忧，普通加拿大人对购买房产持乐观态度。

　　对于低收入以及其它弱势群体，加拿大政府也采取了一定措施帮助他们实现安居。具体办法是由政府拨款建造福利房，然后廉价出租给低收入家庭。政府每年投入1%左右的财政预算用于支持福利房的分配和补贴。在加拿大，福利房用户占人口比率的5%。

加拿大房地产买卖一般过程

　　无论是加拿大本国居民还是加拿大的新移民，面对房产买卖问题时，首先需要对加拿大房产买卖业务有相当的了解，再做决定，这样是十分稳妥的。加拿大投资移民的专家给您提出如下建议：

　　第一步：卖方房地产主决心卖出房产，与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容：委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS，并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金，佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内；此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。

    重要概念解释：
    MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。

　　佣金(Commission)：一般是最终出售价钱的某百分比。出於联邦政府之“竞争法”规定，没有并不允许有“标准”。作为参考，美国许多州和加拿大安大略省常见的佣金安排是售价全额的百分之五至六。BC省常见的佣金安排是售价前十万的百分之七加剩余售价的百分之三左右。注意：佣金最终给买卖双方的经纪分取。BC省常见的给买方经纪的佣金部分是售价前十万的百分之三点几加剩余售价的百分之一点几。

　　合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束：从法律角度说，合同即是承诺。可以是单方向的，也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素：提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节，所有合同可以分归五类：可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。

　　第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。

　　第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。)

　　第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。

　　第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。

　　第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成)；而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。

　　第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基於这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。

　　第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭(mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。

　　第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。

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